Come gestiamo i rischi

Fasi del processo di risk management

 

Organi predisposti

Comitato controllo e rischi

Il Comitato Controllo e Rischi è un organo con funzioni consultive e propositive nei confronti del CdA per i temi relativi alla valutazione, indirizzo e adeguamento del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi. In tale ambito, il Comitato:

• Supporta il CdA nella definizione delle linee guida relative al sistema di controllo interno e gestione dei rischi

• Esprime pareri su specifici aspetti inerenti alla identificazione dei principali rischi aziendali

• Esamina i piani di lavoro delle Funzioni di controllo nonché le relative relazioni periodiche, formulando eventuali osservazioni e proposte al CdA in merito agli stessi e si esprime in merito all’adeguatezza della Società

• Svolge attività di coordinamento e di raccordo tra le diverse Funzioni di controllo

• Esamina la reportistica periodica delle funzioni di controllo che rivestano particolare rilievo in termini di rischi dell’attività tipica della Società e della normale operatività della stessa

• Può richiedere ai Responsabili delle Funzioni di controllo di svolgere verifiche e analisi su specifiche aree e/o tematiche.

Funzione di risk management

La Funzione Risk Management, nell’esercizio delle sue attività:

• Supporta il CdA nella predisposizione e aggiornamento della politica di gestione dei rischi e nell’identificazione dei limiti di rischio

• Sviluppa e propone al CdA le metodologie per la misurazione dei rischi a cui è esposta la Società

• Verifica l’applicazione delle misure adottate per rimediare alle carenze riscontrate nel sistema di gestione dei rischi

• Verifica il rispetto della politica di gestione dei rischi e l’osservanza dei limiti definiti dal CdA

• Esamina le operazioni di investimento/disinvestimento.

La Funzione Risk Management predispone la mappa dei rischi a cui la Società è, o potrebbe essere, esposta e valuta nel continuo l’eventuale insorgere di nuovi rischi considerando tutti gli elementi rilevanti del contesto di riferimento e del business, quali:

• Le linee di sviluppo e gli obiettivi societari, il contesto di mercato, le possibili variazioni del business aziendale e/o le nuove opportunità

• L’evoluzione attesa degli aggregati patrimoniali ed economici

• Le informazioni sull’evoluzione degli investimenti e altre informazioni “company specific” (es. struttura organizzativa, normativa interna, ecc.).

La mappa dei rischi della Società è aggiornata periodicamente e sottoposta all’approvazione del Comitato Controllo e Rischi e, successivamente, del Consiglio di Amministrazione.

La struttura della mappa dei rischi della Società è ispirata alle principali best practices del settore finanziario, ancorché non direttamente applicabili a COIMA RES. I rischi esposti nella mappa tengono conto, inoltre, della strategia di investimento adottata dalla Società e del suo status di SIIQ , da cui derivano vincoli sulla natura dei ricavi e sull’attivo patrimoniale.

Il Risk Manager è in posizione di indipendenza, sia funzionale che gerarchica, dalle unità operative e riporta direttamente al CdA.

RISCHI FATTORI DI MITIGAZIONE

Rischio di mercato

Rischio di perdite connesse alle oscillazioni dei prezzi degli immobili in portafoglio o dei valori delle locazioni derivanti da variazioni avverse delle variabili macroeconomiche, del contesto politico locale e internazionale, del mercato immobiliare, delle caratteristiche specifiche degli immobili detenuti dalla Società e/o da cambiamenti strutturali nelle abitudini dei conduttori. Tale rischio include, inoltre, gli effetti derivanti dalla vacancy degli immobili in portafoglio (c.d. vacancy risk), e le potenziali perdite connesse alle operazioni d’investimento “value-add”, relative ad alcuni progetti di ristrutturazione di immobili.
La strategia di investimento della Società è focalizzata in asset (immobili o quote di fondi) di alta qualità all’interno di grandi centri urbani, in particolare Milano, che hanno dimostrato capacità reddituali elevate ed una buona resilienza durante i cicli negativi di mercato, anche grazie ad un livello della domanda meno volatile rispetto ad asset di minori dimensioni situati in città secondarie. Sotto il profilo del vacancy risk, la Società privilegia contratti di locazione a lungo termine e comprensivi di adeguate clausole di salvaguardia, ed attua un processo attivo di asset management volto a comprendere le esigenze dei conduttori ed a massimizzarne il grado di soddisfazione.

Rischio di credito e controparte

Il rischio di perdite derivanti dall’inadempimento delle controparti dovuto al deterioramento del loro merito creditizio fino al caso estremo di default, con riferimento a:
- locatari (tenant);
- controparti in operazioni di sviluppo immobiliare
(costruttore, gestore);
- controparti in operazioni di compravendita immobiliare.
La Società provvede ad analizzare in sede di on-boarding ed a monitorare in via continuativa i rischi derivanti dall’inadempimento dei tenants e delle altre controparti rilevanti (es. analisi di solvibilità e del merito creditizio, analisi della situazione finanziaria, referenze, informazioni pregiudizievoli e negatività, ecc.), anche tramite il ricorso a banche dati esterne. Si evidenzia, a tal proposito, che la strategia di investimento della Società privilegia controparti di elevato standing, anche appartenenti a grandi Gruppi internazionali.

Rischio di concentrazione

Il rischio derivante da immobili locati a singole controparti o a gruppi di controparti connesse giuridicamente, a controparti del medesimo settore economico o che esercitano la stessa attività, o localizzati nella medesima area geografica.
La Società analizza e monitora tale rischio con cadenza periodica ed ha inoltre definito, all’interno del proprio Statuto, dei limiti in relazione alla concentrazione su singoli immobili/conduttori. La strategia della Società prevede l’aumento della numerosità dei conduttori e la loro progressiva diversificazione settoriale al fine di mitigare i rischi connessi ad una eccessiva concentrazione.

Rischio tasso d’interesse

Il rischio legato alle variazioni avverse nella curva dei tassi che modifichino il valore corrente delle attività, delle passività e del loro valore netto (ALM), e dei flussi (attivi e passivi) di cassa basati sulla variazione degli interessi (attivi e passivi).
La Società adotta adeguati strumenti derivati di copertura del rischio di tasso di interesse al fine di ridurre gli impatti derivanti da variazioni avverse della curva dei tassi di interesse.

Rischio di liquidità

Il rischio di non essere in grado di far fronte ai propri impegni di pagamento per:
- l’incapacità di reperire fondi sul mercato e di generare adeguati flussi di cassa operativi (cd. “funding liquidity risk”);
- l’incapacità di smobilizzare i propri attivi (cd. “market liquidity risk”).
La Società pianifica attentamente i propri flussi di cassa e monitora nel continuo il livello di liquidità nell’ambito dell’attività di tesoreria e di gestione del rischio ALM, anche facendo ricorso ad analisi di scenario e prove di stress. In ottica di ottimizzazione della struttura finanziaria e patrimoniale, l’obiettivo della Società è di mantenere una leva stabilizzata inferiore al 40% (LTV) nel medio termine.

Altri rischi finanziari

Altri rischi finanziari non connessi al patrimonio immobiliare quali, ad esempio, rischi di controparte e/o altri rischi di mercato su eventuali strumenti finanziari in portafoglio.
La strategia adottata dalla Società attualmente prevede un investimento molto limitato in asset mobiliari diversi dalle azioni proprie e dagli strumenti a copertura del rischio di tasso d’interesse; ciò anche in considerazione dei limiti previsti in relazione allo status di SIIQ. L’esposizione ad eventuali rischi finanziari, non connessi al patrimonio immobiliare, è oggetto di monitoraggio periodico ed è inoltre mitigata tramite il ricorso a controparti bancarie di primario standing.

Rischio operativo

Il rischio operativo si configura come rischio di subire perdite derivanti da inadeguatezza o disfunzione di procedure e sistemi interni oppure da eventi esogeni. Tale rischio include il rischio di outsourcing, ovvero le perdite operative derivanti dallo svolgimento di attività esternalizzate.
I rischi operativi sono fronteggiati tramite l’adozione di adeguate procedure interne e l’articolazione del sistema di controllo interno su tre livelli:
- Primo livello: Controlli di linea svolti dalle Unità di business e dalle Funzioni di staff;
- Secondo livello: Controlli svolti dalle Funzioni Legale, Compliance e Risk Management;
- Terzo livello: Controlli svolti dalla Funzione di Internal Audit sulla base del Piano di Audit.

Rischio legale e compliance

Rischio di variazioni di performance dovute a variazioni del framework legislativo, o in conseguenza di violazioni delle normative a cui è sottoposta la Società.
La Società monitora nel continuo il rischio di non conformità. Tra le verifiche di compliance è ricompresa l’effettuazione dell’asset test e il profit test per monitorare che, anche in via prospettica, siano soddisfatti i requisiti di legge ed indicati nello statuto necessari alla conservazione dello status di SIIQ.

Rischio reputazionale

Rischio, attuale o prospettico, di flessione degli utili o del capitale derivante da una percezione negativa dell’immagine della società da parte di clienti, controparti, azionisti, investitori, risorse interne o Autorità di vigilanza.
Tali rischi fanno riferimento anche alle potenziali perdite di valore per gli azionisti derivanti da un’inadeguata gestione e controllo degli standard ambientali, sociali e di governance (cd..”Fattori ESG”) connessi alle attività svolte dalla società.
Il Rischio reputazionale, al pari dei rischi operativi, è mitigato dall’adozione di una struttura organizzativa e di controllo adeguata e coerente con le best practices internazionali, oltre che da specifiche e stringenti procedure che regolano le relazioni con gli stakeholders (es. le Autorità) e gli investitori (es. gestione reclami) e la comunicazione esterna. La Società presta particolare attenzione al pieno e continuo rispetto degli Standard ESG, e considera la sostenibilità come parte integrante della sua attività puntando alla creazione di un patrimonio immobiliare di elevata qualità, con una crescita sostenibile nel lungo periodo, prediligendo immobili con potenzialità di apprezzamento nel tempo. In quest’ambito nel corso del 2017, la Società ha contribuito alla creazione di un “Think Tank” in collaborazione con 5 delle più importanti società quotate immobiliari operanti in Europa, le cui attività sono concentrate sulla discussione di temi legati alla sostenibilità e all’innovazione. Le performance ambientali del portafoglio di asset, e quelle sociali e di governance della Società sono oggetto di stabile monitoraggio, e di adeguata informativa agli stakeholders.

Rischio strategico

Rischio puro e rischio di business (commerciale); consiste nel rischio, attuale o prospettico, di flessione degli utili o del capitale derivante da cambiamenti del contesto operativo o da decisioni aziendali errate, attuazione inadeguata di decisioni, scarsa reattività a variazioni del contesto competitivo, del comportamento della clientela o dello sviluppo tecnologico.
Oltre che da un articolato processo di pianificazione strategica e di valutazione ed analisi degli investimenti, il Rischio strategico è presidiato dal livello di esperienza e professionalità del Management della Società, sia con riferimento al mercato immobiliare che alla gestione operativa/finanziaria ed al controllo interno.

Il modello di risk management

La Società adotta un avanzato modello di risk management che combina analisi quantitative per i rischi di tasso, credito, liquidità e mercato, e qualitative per gli altri rischi (operativi, reputazionali e strategici), e prevede l’impiego di analisi di scenario e stress test volti a valutare il grado di esposizione ai principali rischi in condizioni avverse.

Sotto il profilo dell’analisi quantitativa il modello è basato sull’esame della dinamica dell’Internal Rate of Return (IRR) degli investimenti della Società, riveniente da scenari evolutivi delle componenti dell’IRR stesso. La metodologia adottata è fondata sul confronto tra l’IRR “base”, calcolato sulla base delle informazioni desumibili dal Business Plan della Società e dei singoli investimenti, e l’IRR@Risk calcolato in base alla stima dei fattori di rischio (es. probability of default dei tenant, occupancy degli immobili, clausole di break option, reversion dei canoni di locazione, concentrazione degli asset e di conduttori, ecc.) e dell’andamento di un indice del mercato immobiliare. Quest’ultimo è determinato in funzione dell’evoluzione di variabili macroeconomiche (es. tassi di interesse, disoccupazione, ecc.), formulate da organismi internazionali (es. IMF, ecc.) ed opportunamente selezionate, avvalendosi di un modello di regressione lineare multivariata.

Le distribuzioni delle possibili evoluzioni dei fattori di rischio / variabili considerati sono sintetizzate in altrettante distribuzioni di IRR, da cui viene stimato un IRR per ciascun rischio ed un Overall IRR@Risk, a livello di singolo investimento e di portafoglio. La differenza tra l’IRR “base” e l’IRR@Risk costituisce la misura dell’esposizione ai rischi di ciascun investimento e del portafoglio di investimenti nel suo complesso.

L’attività del Risk Manager, sulla base della metodologia sopra descritta, è diretta principalmente a valutare le opportunità d’investimento e disinvestimento, e a monitorare i rischi del portafoglio e dell’attività della Società, riportando le risultanze delle analisi condotte al Consiglio di amministrazione.

Nel 2019, per effetto della rotazione e gestione degli asset condotta dalla Società, si è determinata una riduzione del livello di rischio del portafoglio. In coerenza con la strategia aziendale, la Società ha incrementato l’esposizione sul comparto Uffici a Milano ed in particolare nell’area di Porta Nuova, che attualmente presenta maggiore attrattività e resilienza ai trend negativi, ed ha ridotto il rischio di concentrazione in termini di canoni e valore degli immobili. Inoltre l’attività d’investimento “value-add” (Corso Como – Bonnet) prosegue nel rispetto dei tempi e costi pianificati, ed ha evidenziato l’interesse di primari conduttori.

Il rischio di mercato è mitigato dall’elevata qualità e localizzazione del portafoglio di immobili della Società, che presentano una buona resilienza alla volatilità del mercato, anche sulla base di quanto evidenziato in recenti studi di settore. Il rischio di sfittanza è limitato in quanto il portafoglio dei contratti di affitto è caratterizzato da una durata media di oltre 5 anni, con una percentuale del portafoglio con scadenza inferiore ai tre anni di circa il 28,1%, ed un vacancy rate contenuto pari al 2%.

I rischi di credito e di controparte sono contenuti per effetto dell’elevato standing creditizio dei tenants – quasi il 90% ha un rating investment grade e solo l’1% circa è privo di rating ECAI – e tenuto conto del volume molto limitato di arretrato dei canoni, inferiore al 3% del volume totale del portafoglio.

Il rischio di liquidità è limitato per effetto della consistenza dei flussi di cassa generati dal portafoglio di investimenti, mentre il rischio di tasso di interesse è adeguatamente mitigato in quanto circa l’89% del debito è assistito da strumenti derivati di copertura.

I rischi operativi, reputazionali e strategici sono oggetto di analisi periodica sulla base di un approccio qualitativo che tiene conto dei seguenti aspetti:

• identificazione dei maggiori fattori di rischio e determinazione della probabilità di accadimento e della stima di perdita per fattore di rischio

• determinazione del livello di esposizione al rischio (“rischio assoluto”) e, sulla base dei controlli in essere, del rischio residuo

Dalle analisi effettuate i rischi operativi, reputazionali e strategici risultano adeguatamente mitigati in considerazione del livello dei presidi e controlli posti in essere dalla Società.