EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE

La Società ha continuato a perseguire la propria strategia di consolidamento della qualità del portafoglio, riducendo i rischi ed al contempo preservando una profittabilità soddisfacente per i propri investitori. Tali attività hanno comportato i seguenti risultati:

  • incremento del NAV: del 1,2% rispetto al 31 dicembre 2019;
  • aumento dei ricavi da locazione lordi iniziali: da Euro 37,3 milioni (alla data del 31 dicembre 2019) ad Euro 44,4 milioni al 31 dicembre 2020;
  • livello di leva moderato: Net Loan to Value pari al 38,3%.

Il risultato del bilancio consolidato al 31 dicembre 2020 attribuibile a COIMA RES è pari ad Euro 15,6 milioni. In considerazione dei risultati sopra riportati, il Consiglio di Amministrazione della Società ha l’opportunità di proporre all’Assemblea degli Azionisti un dividendo di Euro 10,8 milioni (Euro 0,30 per azione), in linea con quanto distribuito negli esercizi precedenti. Il dividendo è stato calcolato sulla base dei risultati della Capogruppo e della normativa vigente in materia di società di investimento immobiliari quotate (SIIQ).

La Società prevede che il portafoglio composto e descritto nelle pagine precedenti possa generare risultati economici e finanziari positivi, dando la possibilità alla Società di generare utili negli esercizi successivi e di distribuire dividendi ai propri azionisti. Considerando quindi il portafoglio attuale, la Società stima di raggiungere nel 2021 un livello di utile operativo netto (EPRA Earnings) pari a Euro 0,40 per azione (circa Euro 14,4 milioni). La stima riflette il rilascio da parte di PwC di circa metà dell’immobile Monte Rosa durante il primo trimestre del 2021 ed altre considerazioni prudenziali, alla luce del persistere della situazione emergenziale da COVID-19.

Sulla base di quanto sopra riportato, gli Amministratori hanno redatto il presente bilancio consolidato nella prospettiva della continuazione dell’attività in quanto ritengono sussistere tutti gli elementi che confermano la capacità della Società di continuare ad operare come entità in funzionamento.

In merito alla diffusione dell’epidemia del COVID-19 in Italia, la Società non ha avuto impatti significativi sui risultati finanziari, in quanto il portafoglio di COIMA RES è caratterizzato da conduttori diversificati e costituiti principalmente da società multinazionali. Durante l’esercizio COIMA RES ha dimostrato la propria solidità e resilienza, mantenendo livelli di incassi dei canoni di locazione allineati all’anno precedente.

Implicazioni dell’epidemia Covid-19 sul bilancio consolidato

L’improvvisa diffusione della pandemia di COVID-19 ha fatto precipitare l’intera economia mondiale in una profondissima crisi, che si ritiene possa risultare la peggiore degli ultimi 100 anni. Le misure restrittive imposte dalle autorità nazionali ed internazionali hanno comportato un’interruzione delle transazioni immobiliari nonché problematiche per i conduttori, in particolare per alcune asset class (hospitality, retail e leisure), al pagamento dei canoni di locazione in considerazione della chiusura prolungata delle attività economiche. Tali problematiche hanno contribuito a determinare incertezza sulla valorizzazione degli immobili da parte degli Esperti Indipendenti, rischi di inesigibilità dei crediti e possibili richieste di concessioni da parte dei conduttori.

Come già evidenziato, il portafoglio della Società è composta prevalentemente da uffici, segmento più resiliente, con una limitata percentuale, circa il 5%, del portafoglio concentrata sull’hospitality e il retail.

Alla data della presente relazione, COIMA RES ha incassato il 99,4% dei canoni dovuti nel 2020 ed il residuo da incassare è principalmente riferibile ad alcune dilazioni di pagamento concesse ad alcuni dei conduttori maggiormente colpiti e che, nella quasi totalità dei casi, si chiuderanno nell’esercizio 2021.

Si evidenzia che, allo stato attuale, la Società non è beneficiaria di alcuna delle iniziative messe in atto dalle autorità nazionali al fine di fronteggiare la grave crisi economica. Alcuni conduttori della Società sono destinatari di tali misure che potrebbero consentire agli stessi di avere la liquidità necessaria per le proprie attività e per soddisfare le proprie obbligazioni.

In termini valutativi, gli Esperti Indipendenti esprimono alcune incertezze nel formulare le proprie opinioni in quanto si sono trovati dinanzi ad una serie di circostanze senza precedenti, anche in quanto non è ipotizzabile l’impatto che potrebbe avere il COVID-19 sul mercato immobiliare in futuro e pertanto evidenziano la necessità di monitorare costantemente i valori degli immobili. La correzione dei valori immobiliari (paragrafo 15 – Investimenti immobiliari) non ha comportato alcuna problematica in merito ad un possibile mancato rispetto di covenant finanziari che hanno ampi margini rispetto ai livelli previsti dai contratti di finanziamento e questo consentirebbe un assorbimento di ulteriori situazioni critiche che si dovessero verificare nel medio termine (paragrafo 26 – Debiti verso banche non correnti). Inoltre, in quasi la totalità dei finanziamenti sono previsti meccanismi di cura su eventuali sforamenti dei covenant che consentirebbero alla Società, in considerazione della rilevante posizione di cassa, di evitare la perdita del beneficio del termine. In termini di liquidità, il Gruppo ha una solida posizione finanziaria con una liquidità complessiva pari ad oltre Euro 48 milioni e con un solo finanziamento, per un importo pari a circa Euro 22 milioni (pari al 7% dell’indebitamento totale), scaduto nel mese di dicembre 2020, la cui estensione è stata sottoscritta nel mese di febbraio 2021.