Acquisizione complesso uffici Monte Rosa a Milano

24 ottobre 2017

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• Immobile Core plus in consolidato distretto direzionale semi-centrale a Milano
• Prezzo di acquisto di Euro 57,0 milioni (sconto del 3,7% vs fair value di Euro 59,2 milioni)
• Canone lordo pari a Euro 3,5 milioni annui (stabilizzato pari a Euro 3,6 milioni)
• Rendimento netto stabilizzato stimato a circa 5,6% tramite locazione parti sfitte
• EPRA occupancy rate pari a circa l’88%
• WALT pari a 5,2 anni
• Ulteriore diversificazione dell’insieme dei conduttori di COIMA RES
• Upside potenziale da crescita affitti, compressione rendimenti e aumento superfici
• Avanzamento piano investimenti accrescitivo in termini di reddito e flussi di cassa

COIMA RES S.p.A. SIIQ (“COIMA RES” o la “Società”) – società immobiliare quotata specializzata in investimenti in e nella gestione di immobili commerciali in Italia – annuncia di aver acquistato “off-market” un complesso di uffici in Via Monte Rosa 93, Milano (“Monte Rosa”) per Euro 57,0 milioni (più tasse e costi di due diligence). Il prezzo di acquisto rappresenta uno sconto del 3,7% rispetto al fair value di Euro 59,2 milioni stimato dall’esperto indipendente CBRE. Il fair value implica un EPRA NIY pari al 5,0% e un EPRA topped-up NIY del 5,2% (escludendo la parte sfitta dell’immobile). Il canone lordo è di Euro 3,5 milioni annui, mentre i canoni lordi stabilizzati ammontano a Euro 3,6 milioni (escludendo la parte sfitta dell’immobile). Il venditore dell’immobile è TEUR S.p.A., la sub-holding italiana del gruppo Techint.

Monte Rosa rappresenta un asset core plus di buona dimensione ed al momento affittato a canoni attraenti (data la recente crescita degli affitti a Milano), nonché situato in un consolidato distretto direzionale semi-centrale a Milano. La vicinanza rispetto al recente sviluppo di CityLife e l’ottimo collegamento ai trasporti pubblici con due linee della metropolitana (MM1 e MM5) rendono l’immobile particolarmente attraente. L’acquisizione prevede una strategia di creazione di valore nel breve-medio termine che include (i) la locazione della parte sfitta e degli uffici che potrebbero liberarsi nei prossimi anni e (ii) il potenziale recupero di superfici precedentemente autorizzate che potrebbe portare ad un incremento delle stesse fino a circa il 30%. Si stima un rendimento stabilizzato netto di circa il 5,6% dalla locazione degli spazi sfitti.

Monte Rosa è composto da quattro edifici che nel 1997 furono sottoposti a intense opere di ristrutturazione. Monte Rosa è caratterizzato da un efficiente utilizzo degli spazi con un’area edificabile complessiva (gross buildable area - “GBA”) di 23.728 mq e da spazio affittabile (net rentable area - “NRA”) di circa 14.500 mq escluse aree di parcheggio.

Monte Rosa è stato acquisito “off-market” e l’acquisizione costituisce un’operazione di tipo sale and leaseback della sede italiana del gruppo Techint con un importante accordo quadro di locazione unbreakable della durata di 9 anni, indicizzato all'indice dei prezzi al consumo per il 100%. Techint – un conglomerato industriale globale con ricavi superiori a US$ 15 miliardi e 48.500 dipendenti in tutto il mondo - diverrà pertanto uno dei principali conduttori dell’immobile con una porzione pari al 40% della NRA. Gli altri conduttori sono PricewaterhouseCoopers con il 43% della NRA e una società turistica italiana con il 6% della NRA. La WALT attuale è pari a 5,2 anni.

L’acquisto è finanziato da COIMA RES per mezzo di liquidità propria.

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Fulvio Di Gilio

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