Il portafoglio immobiliare

Durante il 2019 abbiamo aumentato il grado di diversificazione del portafoglio di conduttori e di immobili e ad oggi solo un conduttore rappresenta più del 10% dei canoni totali. Inoltre, abbiamo fatto importanti progressi sul progetto Corso Como Place in termini di avanzamento lavori e commercializzazione del complesso con la stipula dei contratti preliminari di locazione con Accenture e Bending Spoons.”

Matteo Ravà

Head of Asset Management

Al 31 dicembre 2019, COIMA RES possiede un portafoglio di immobili per un valore pari a Euro 688 milioni (valore del patrimonio immobiliare su base pro-quota), caratterizzato da un rendimento immobiliare iniziale netto pari al 4,6% (EPRA Net Initial Yield) e da un rendimento iniziale netto “topped-up” pari al 5,3% (EPRA Topped-up Net Initial Yield).

Dal punto di vista geografico, il portafoglio di COIMA RES è concentrato per il 90% a Milano (51% nel distretto di Milano Porta Nuova e 39% in altri distretti a Milano), per il 4% in Lombardia (ex Milano) e per il 6% in altre regioni del Nord e Centro Italia.

Dal punto di vista della destinazione d’uso, il portafoglio di COIMA RES si concentra per l’85% sul segmento uffici, per il 4% sul segmento hotel, per il 9% sul segmento filiali bancarie e per un residuo 2% su altri segmenti.

Gli immobili di proprietà di COIMA RES sono detenuti sia direttamente che tramite quote di fondi. In particolare, COIMA RES utilizza strutture di Joint Venture in modo da accedere con quote di minoranza anche a progetti di sviluppo di dimensione medio grande gestiti dalla piattaforma COIMA.

Al 31 dicembre 2019, il portafoglio di COIMA RES è caratterizzato da un basso livello di sfitto (EPRA Vacancy Rate del 2,0%), che si concentra principalmente su tre filiali bancarie e su una porzione marginale dell’immobile Monte Rosa. Il progetto Corso Como Place, essendo attualmente in fase di ristrutturazione, non è considerato nella metrica EPRA Vacancy Rate.

Il portafoglio di COIMA RES è caratterizzato da un profilo bilanciato tra immobili stabilizzati ed immobili con un profilo di crescita, in particolare:

immobili a reddito con contratti di medio-lungo periodo già in fase stabilizzata, dove la crescita dei canoni è principalmente legata all’inflazione

immobili a reddito con contratti di medio-lungo periodo ma non ancora stabilizzati, dove ci si può ragionevolmente aspettare una crescita dei canoni e flussi di cassa per effetto di step up già contrattualizzati e/o per dinamiche di rilocazione dove i nuovi canoni possono essere stipulati a premio rispetto ai canoni precedenti

immobili a reddito con durata residua dei contratti di locazione di breve periodo, dove, a scadenza dei contratti di locazione in essere, si prevede di effettuare opere di ristrutturazione e dove a valle di questi processi si può ragionevolmente ipotizzare la stipula di un contratto di locazione a livelli più alti di canone al metro quadro rispetto ai precedenti

immobili sfitti, dove si sta già attuando un piano di ristrutturazione

Forte attenzione viene prestata da COIMA RES alle caratteristiche di efficienza e sostenibilità degli edifici; a prova di questo attualmente il 56% del portafoglio di COIMA RES è certificato LEED, con un ulteriore 9% in fase di certificazione.

PANORAMICA DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE

Portafoglio pari a 688
milioni di Euro
(su base pro-quota)
Porta Nuova 51%
EPRA net
Initial yield
4,6%

Uffici 85%
Portafoglio
certificato LEED
>60%
EPRA topped-up
Net initial yield
5,3%

Milano 90%
WALT 5,3
anni
EPRA
Vacancy rate
2,0%

DESTINAZIONE D’USO
Destinazione d'uso
UBICAZIONE
Ubicazione
STRATEGIA
Strategia
CERTIFICAZIONE
Certificazione

Gli immobili di COIMA RES ad uso ufficio a Milano sono ubicati in vari distretti della città, il sottogruppo principale è rappresentato dagli immobili ubicati nel distretto di Porta Nuova, dove si concentrano 5 immobili (Gioiaotto, Corso Como Place, Pavilion, Tocqueville e Microsoft) che costituiscono circa il 50% del portafoglio di COIMA RES. Gli altri 4 immobili ad uso ufficio sono ubicati in distretti secondari, in particolare il distretto di Lorenteggio per quanto riguarda il complesso Vodafone, il distretto di Bicocca per quanto riguarda la sede di Philips, il distretto di Lambrate per quanto riguarda l’immobile Deruta ed il distretto di City Life per quanto riguarda Monte Rosa.

Tutti gli immobili di COIMA RES ad uso ufficio a Milano sono ben connessi al sistema di trasporto pubblico ed in particolare alla rete della metropolitana di Milano.

Principali indicatori del portafoglio immobiliare al 31 dicembre 2019

  Milano Porta Nuova Milano Altri distretti Altri immobili Totale
  Microsoft Gioiaotto Pavilion Toqueville Corso Como Place Vodafone Complex Monte Rosa Philips Deruta Deutsche Bank Portafoglio Telecom
Ubicazione Milano Porta Nuova Milano Porta Nuova Milano Porta Nuova Milano Porta Nuova Milano Porta Nuova Milano Lorenteggio Milano CityLife Milano Bicocca Milano Lambrate Nord & Centro Italia Nord & Centro Italia -
Destinazione d'uso Ufficio Ufficio, Hotel Ufficio Ufficio Ufficio Ufficio Ufficio Ufficio Ufficio Filiali bancarie Immobili tecnici -
Strategia Core Core Core Core +/
Value-add
Value-add Core Core +/
Value-add
Core Core +/
Value-add
Core Core -
Percentuale possesso (lookthrough) 83,5% 88,2% 100,0% 100,0% 35,7% 50,0% 100,0% 78,3% 100,0% 100,0% 13,7% -
Valore immobile (100%) €98,2m €83,7m €73,2m €59,6m €165,4m €213,0m €61,1m €62,8m €47,1m €69,0m €57,4m -
Valore immobile (look-through) €82,0m €73,8m €73,2m €59,6m €59,1m €106,5m €61,1m €49,2m €47,1m €69,0m €7,9m €688,4m
WALT (anni) 4,0 4,9 8,1 2,3 2,0 7,1 3,5 6,7 2,0 7,1 12,9 5,3
Occupancy rate 100% 100% 100% 100% n.s. 100% 91% 100% 100% 93% 100% 98,0%
EPRA Net Initial Yield 4,3% 4,1% 1,5% 3,5% n.s. 6,1% 5,2% 5,2% 7,0% 4,6% 6,4% 4,6%
EPRA Topped-up Net Initial Yield 4,3% 4,7% 4,6% 5,2% n.s. 6,1% 5,2% 5,9% 7,0% 5,2% 6,4% 5,3%