Strategia e modello di business

Generare rendimenti attraenti e sostenibili monitorando e contenendo i rischi

Img quote Catella

La nostra strategia prevede la creazione, l'ottimizzazione e la gestione attiva di un portafoglio immobiliare di qualità caratterizzato da potenziale di apprezzamento ed in grado di generare flussi di cassa crescenti e sostenibili. Particolare attenzione è posta alla sostenibilità ed alla performance energetica degli edifici sia nello stato di fatto che in prospettiva di ristrutturazione. In questo particolare momento di mercato preferiamo concentrarci nel segmento uffici a Milano, in quanto è il mercato più grande, più trasparente e più liquido nel panorama italiano.

Manfredi Catella

Fondatore e Amministratore Delegato, COIMA RES

COIMA RES si concentra principalmente su proprietà Core e Core + e investe tipicamente in proprietà Value-add in joint venture con terze parti

portafoglio immobiliare (al 31 dicembre 2018) per strategia di investimento:

graficoportagoflio immobiliare

Strategia d'investimento

Immobili commerciali Core e Core + con profilo di rischio e rendimento attraente

Segmento uffici a Milano: il mercato più grande, più trasparente e più liquido nel contesto italiano

Transazioni off-market facendo leva sul nostro network e presenza sul mercato

Struttura finanziaria prudente con un LTV minore del 40%

Possibilità di co-investimento in progetti Value-add

Principali caratteristiche degli immobili che acquistiamo

Alta qualità degli edifici, sia nello stato di fatto che in prospettiva di ristrutturazione

Localizzazione prevalentemente in zone strategiche e ben connesse alla rete di trasporti pubblici

Conduttori di standing con preferenza per soggetti "investment grade"

Combinazione di contratti di locazione con durata pluriennale per immobili affittati a livelli di mercato in modo da supportare i flussi di cassa di COIMA RES e contratti di locazione di breve durata per immobili affittati sotto mercato per catturare il potenziale aumento dei canoni nel medio termine (anche a valle di interventi di ristrutturazione)

Particolare attenzione alla sostenibilità degli edifici, sia nello stato di fatto che in prospettiva di ristrutturazione, ed alle relative certificazioni (LEED, WELL, Cradle to Cradle, Near Zero Emission Building, etc.)

Gestione attiva degli immobili

Costante monitoraggio del livello di soddisfazione dei conduttori

Rinegoziazione dei contratti di locazione per aumentarne il livello e/o per estenderne la durata

Rotazione dei conduttori in modo da catturare i trend di crescita dei canoni di mercato

Studi di fattibilità ed implementazione di interventi di miglioramento degli spazi

Riposizionamento e upgrade degli edifici per soddisfare la domanda del mercato

Valutazione di possibili dismissioni di asset non strategici e/o su base opportunistica

Business model

Acquisizione

Acquisizione di immobili ad uso commerciale con potenziale di creazione di valore nel medio e lungo termine

Ottimizzazione

Gestione attiva del portafoglio immobiliare lavorando con i conduttori, ottimizzando i flussi di cassa (inclusi contratti di locazione e di finanziamento) e migliorando la qualità degli immobili tramite interventi di ristrutturazione mirati

Gestione

Mantenere in portafoglio gli immobili strategici per il medio e lungo periodo

Cessione

Cessione di immobili maturi, non-core e non-strategici liberando risorse per nuove acquisizioni

Obiettivi principali

COIMA RES punta attualmente a concentrare il proprio portafoglio nel segmento uffici di Milano, che è il segmento immobiliare più grande, più resiliente e più trasparente in Italia

Con questo obiettivo, COIMA RES ha completato le seguenti operazioni:

  • Acquisizione di immobili a Milano (principalmente ad uso ufficio) per €511m (2016-2018)
  • Cessione di filiali bancarie per €42m (2016-2019) ed in particolare l'intero portafoglio ubicato nel Sud Italia (2018)
  • Cessione dell'immobile Eurcenter a Roma per €90m (dicembre 2018)
  • Inoltre al fine di diversificare ulteriormente il proprio portafoglio di immobili e di conduttori, COIMA RES ha ceduto una quota del 50% nel complesso Vodafone ad un investitore coreano (giugno 2019)